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張貼者： |
木蘭
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2025/11/4 上午 11:41:00
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房地產泡沫破裂時期的高風險貸款正在捲土重來。
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購屋者欣然接受浮動利率房貸，寧願冒著未來支付更高額利息的風險，換取當下較低的還款額。
妮可·弗里德曼
2025年11月2日 晚上 8:06 ET
由於房價高企，越來越多的購屋者不得不選擇風險更高的貸款方式來降低借貸成本。
他們選擇的是可調利率抵押貸款（ARM）。這類貸款最初的利率比固定利率抵押貸款更低。但可調利率抵押貸款的利率通常會在三到十年後重置，如果在此期間抵押貸款利率上漲，借款人每月還款額就會增加。
但這並非唯一的風險：如果借款人失業或財務狀況發生其他變化，那麼在利率下降時想要進行再融資的借款人可能不符合資格。
但購屋者押注抵押貸款利率將在未來幾年下降，使他們能夠在固定利率抵押貸款到期前進行再融資。
根據抵押貸款技術公司 Optimal Blue 的數據顯示，截至 10 月 29 日的五天內，30 年期固定抵押貸款的平均利率為 6.15%，而五年期和七年期可調利率抵押貸款的平均利率為 5.46%。
根據抵押貸款銀行家協會的數據顯示，截至10月3日當週，約有10%的購房抵押貸款申請選擇的是可調利率抵押貸款（ARM），這是自2023年以來的最高比例。而在2021年初，房貸利率接近歷史低點時，可調利率抵押貸款的購屋申請比例不到3%。
自2019年以來房價上漲超過50%，並接近歷史最高水平，購屋者迫切需要負擔得起的月付。此外，全國許多地區的房屋保險和房產稅成本也大幅上漲。
“我們看到越來越多的借款人試圖將利率降至5%左右”，以降低每月還款額， Pennymac負責消費者貸款業務的高管斯科特·布里奇斯表示。 “通常情況下，對於浮動利率抵押貸款來說，這是實現這一目標的唯一途徑之一。”
凱爾和奧黛麗·埃弗雷特夫婦五月在華盛頓特區購買了一套聯排別墅，貸款利率為5.25%，期限七年。他們選擇這種方式而不是利率為5.875%的固定利率抵押貸款，雖然他們也能負擔得起固定利率抵押貸款，但每月要多支付數百美元。
「對我們來說，把利率降到5.25%是理所當然的，」凱爾·埃弗雷特說。 “希望利率能繼續下降”，這樣他們就可以把貸款再融資為低於5.875%的固定利率抵押貸款，他補充道。
抵押貸款利率通常與政府借貸成本密切相關，但可調利率抵押貸款與短期利率的相關性更高，而固定利率抵押貸款與 10 年期國債收益率的相關性更高。
在2023年和2024年的大部分時間裡，長期公債殖利率低於短期國債殖利率， 使得可調利率抵押貸款（ARM）缺乏吸引力。 2024年，固定利率抵押貸款和可調利率抵押貸款之間的利率差距縮小至幾乎持平，在某些情況下，可調利率抵押貸款的利率甚至高於固定利率貸款。
今年，可調利率抵押貸款的初始利率再次低於固定利率貸款。
LoanDepot 的首席投資長兼首席經濟學家Jeff DerGurahian表示：“總體而言，借款人群體普遍認為利率更有可能繼續下降而不是上升，這種情緒比較平靜。”
聯準會 上週下調了短期利率 。如果聯準會繼續降息，抵押貸款利率可能會繼續下降，但 由於政府停擺和缺乏經濟數據發布，聯準會的決策變得複雜。
2004年和2005年，可調利率抵押貸款（ARM）的使用率遠高於現在，當時大約三分之一的抵押貸款申請都採用了可調利率。購屋者對超低的初始利率趨之若鶓，但僅僅幾年後，利率上調後，他們便發現自己無力償還貸款。幾年後，房地產市場崩盤，數百萬房主最終面臨房屋止贖，部分原因正是可調利率抵押貸款的利率調整。
這種情況不太可能再次發生。如今，由於貸款標準更加嚴格，而且大多數可調利率抵押貸款的利率調整幅度都設有上限，這些貸款的風險較低。
房屋建築商也推動了可調利率抵押貸款（ARM）的發展。根據約翰伯恩斯研究顧問公司（John Burns Research & Consulting）10月的調查，建商表示，過去一個月平均有14%的購屋者使用了可調利率抵押貸款。大型建築商DR Horton和Century Communities在最近的財報電話會議上也提到了可調利率抵押貸款使用量的成長。
“人們確實想重返房地產市場，” JBREC 研究主管里克·帕拉西奧斯二世表示，“只是他們還在等待一個在經濟上對他們有利的時機。”
JBREC 在 9 月進行的一項調查顯示，超過一半的房主和租屋者表示，如果浮動利率抵押貸款的起始利率低於固定利率抵押貸款，他們會考慮選擇浮動利率抵押貸款；只有大約三分之一的人表示，他們這樣做會感到不自在。
ARM再融資申請的份額也有所攀升。
許多購屋者已經計劃在五到十年內進行再融資或出售，因此他們不太擔心利率重置的前景。
經過一年多的尋房，馬克斯·林奇和摩根·門多薩今年夏天在伊利諾伊州格雷斯萊克買下了一套四居室的房子，價格為75萬美元，這已經是他們的預算上限了。他們選擇了七年期可調利率抵押貸款（ARM），與固定利率貸款相比，每月可以節省數百美元。
林奇表示：“這實際上取決於人們預期聯準會將在未來幾年繼續降息，以及降息在短期內帶來的可負擔性。”
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